3.7. Поднаниматели.Временные жильцы

Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищностроительных кооперативов).

Наниматель вправе с согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя сдавать вподнаем закрепленное за ним жилое помещение (ст. 76 ЖК РСФСР). Причем это право не только самого нанимателя, но и членов его семьи. В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жилым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР). Действующее жилищное законодательство не предусматривает форму, в которой должно быть выражено согласие 137 наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение договора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймодатель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам). Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока проживания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в процессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей. Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства. Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиотелеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг.

Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя-инвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается в ежемесячно вносимые суммы за пользование жилой площадью. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. В таком же порядке поднаниматель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения. Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца. На договор поднайма распростра- 138 няются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предоставления другого жилья лиц, которые систематически разрушают, портят жилое помещение, нарушают правила проживания. Сдача жилого помещения вподнаем не допускается: 1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, оказывается менее установленной нормы. Под «установленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека; 2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмотренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофрения, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.); 3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире; 4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1. Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъятия жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов, в судебном порядке. При рассмотрении таких дел должно быть доказано систематическое извлечение прибыли.

Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем которой он является, извлекая нетрудовые доходы. Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен. Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР 1 На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты. 139 об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в доход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сданную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по договору поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью систематического извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела. Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое помещение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вследствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться. Эти доводы ответчика суд должным образом не проверил, хотя они имеют существенное значение для дела1. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по взаимному согласию могут временно вселить к себе других граждан (временных жильцов) без взимания платы.

В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязанность нанимателя по предоставлению части или всего жилого помещения. Вселение таких лиц (обычно родственников, друзей, близких знакомых) предполагается исходя из добровольных «потеснений», без соблюдения установленных норм жилья на период временного проживания до полутора месяцев). Характерный признак правового статуса временных жильцов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаимоотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987 г., № 10, С. 9. 140 сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма. Для вселения временных жильцов, как правило, не требуется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением и должны освободить его немедленно по требованию нанимателя или любого из совершеннолетних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником).

<< | >>

↑

Источник: Фаршатов И.А.. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. — М.: ИНФРА-М,2001. — 272 с.. 2001

Еще по теме 3.7. Поднаниматели.Временные жильцы:

- Жилищное право России - Житлове право України -