Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Комментарий к статье 586 1. Имущество, в том числе недвижимое, переданное под выплату ренты, не выбывает по общему правилу из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца (после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью - см.

коммент. к ст. 585). При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица по общему правилу не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК), а также в некоторых других случаях, специально оговоренных в законе или договоре (см., например, п. 1 ст. 587 в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК). При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью (ст. ст. 131, 584 ГК) помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок совершенными под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) или обмана (ст. 179 ГК). Исходя из содержания п. 1 комментируемой статьи, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр.

(ст. 130 ГК). Предусмотренные в комментируемой статье правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл. 34 ГК) или безвозмездное пользование (гл. 36 ГК), то комментируемая статья на взаимоотношения сторон распространяться не будет. 2. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную, т. е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником - новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости. В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. 2 комментируемой статьи субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст.

587 ГК). Статья 587. Обеспечение выплаты ренты Комментарий к статье 587 1. Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту. Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 комментируемой статьи определены и обстоятельства возникновения права залога на недвижимость у получателя ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты - передача под выплату ренты этой недвижимости, оказывающейся в залоге. Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге. При этом плательщик ренты - новый собственник имущества становится залогодателем, а получатель ренты - залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (§ 3 гл.

23 ГК). 2. При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст. 329 ГК), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств. При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК). По смыслу п. п. 2 и 3 комментируемой статьи обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 этой статьи, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков. 3. Исходя из содержания п. п. 2 и 3 ст. 450 ГК, а также п. 3 ст. 453 ГК, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику), и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п.

3 ст. 450 ГК). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд. Из текста п. 4 ст. 453 ГК и п. 3 комментируемой статьи следует, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 получатель ренты помимо возмещения убытков вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков. При этом следует иметь в виду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. 2 ст. 599 ГК, относится не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п. 1 ст. 599 ГК) и к положениям п. 3 комментируемой статьи отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п. 3 комментируемой статьи касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п. 2 ст. 605 ГК, где говорится о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п. 3 ст. 587 ГК, также отношения не имеет. Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты Комментарий к статье 588 Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты. Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. п. 50 и 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8. Согласно этому совместному Постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой ЦБ РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).

<< | >>

↑

Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -