2.2. Частный сервитут.

Как уже было отмечено выше, действующее законодательство выделяет два вида сервитутов: публичный и частный. Представляется, что законодатель относит к категории частных сервитутов случаи установления права пользования чужим земельным участком, принадлежащим на праве собственности гражданам и коммерческим организациям (за исключением государственных и муниципальных унитарных государственных предприятий), в пользу других граждан и юридических лиц (иными словами, в пользу частных интересов) на основе гражданско-правового договора, а в случае спора - на основе судебного решения. Частный сервитут устанавливается на основании гражданского законодательства, в соответствии с которым собственник недвижимого имущества (в нашем случае земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (п.1 ст.274 ГК РФ).

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами установления частного сервитута могут быть собственники земельных участков. Важно отметить, что в соответствии с п.4 ст.274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть как титульный владелец, так и пользователь земельного участка. Как и публичные сервитуты, частные сервитуты также подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия. По российскому законодательству государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч.2 п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Надо отметить, что в данном вопросе российский законодатель опирается на ведущие зарубежные правовые системы. Так, например, в германском гражданском праве возникновение ограниченных вещных прав, связанных с обременением земельного участка, предполагает регистрацию содержания вещного договора об установлении определенного вещного права в поземельной книге.73 Следовательно, речь идет о регистрации права, а не сделки. Законодатель допускает ссылку на ее содержание: зарегистрированное в книге право определенного лица становится в случае спора юридическим доказательством правообладания.74 Сервитут обременяет земельный участок, поэтому, согласно ст.613 ГК РФ, как и в случае с публичным сервитутом, собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в т.ч. и об обременении этого земельного участка сервитутом. Если арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков. Аналогичное условие необходимо выполнить и в случае заключения договора ссуды. Статья 694 ГК РФ обязывает ссудодателя - лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, предупредить ссудополучателя об обременении земельного участка сервитутом. Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого, сервитут установлен. Понятие частного сервитута в действующем законодательстве в целом соответствует понятию данного института в Римском праве, поскольку, во- первых, стороны соглашения являются собственниками недвижимости, а земля одного из собственников служит интересам другого собственника; во- вторых сервитут устанавливается в отношении соседних земельных участков.

Основное отличие между ними заключается в возмездном характере права на чужую вещь. Согласно п.5 ст.274 Гражданского и п.6 ст.23 Земельного кодексов РФ, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. По римскому законодательству сервитутное право было бесплатным. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения. Право требовать плату принадлежит только собственнику. При отсутствии в договоре об установлении частного сервитута цены сервитута весьма проблематично определить цену договора в порядке, предусмотренном п. 3 а. ст.424 ГК РФ, так как сервитутное право - новейший институт российского гражданского законодательства и опыт его практического применения незначителен. До настоящего времени отсутствуют нормативные акты (законы), предусматривающие случаи безвозмездного частного сервитута. Как отмечалось выше, современное российское законодательство в качестве оснований установления сервитута рассматривает договор, судебное решение, акт государственного органа или местного самоуправления, а также прямое указание закона. Частный же сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.З ст.274 ГК РФ).

<< | >>

↑

Источник: Калиничев Андрей Васильевич. Диссертация. ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. Москва. 2007

Еще по теме 2.2. Частный сервитут.:

- Аграрне право України - Аграрное право России -