Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Комментарий к статье 618 1. Комментируемая статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости юридической судьбы договора аренды и договора субаренды. Эти договоры соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды.

Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды. Это свойство двух договоров нашло свое отражение в абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, в которой указывается, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Положение, сформулированное в п. 1 комментируемой статьи, также отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений. Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК), так и в одностороннем порядке. По требованию одной стороны возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке, если другая сторона существенно его нарушила, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК). ГК предусматривает специальные основания для одностороннего расторжения договора в ст. ст. 619 и 620. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Норма, сформулированная в п. 1 комментируемой статьи, действует лишь в том случае, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды. Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем.

Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком. Эта норма опирается на принцип, близкий тому, на котором строится и норма п. 1 ст. 621 ГК, о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Она также защищает интересы добросовестного субарендатора, которые не должны страдать, если основной договор расторгнут, например, ввиду недобросовестности арендатора. 2. Следствием зависимой природы договора субаренды является норма о ничтожности договора субаренды, если по основаниям, предусмотренным ГК, договор аренды признается ничтожным. Определение ничтожной сделки, основания ничтожности и правовые последствия ничтожности содержатся в § 2 гл. 9 ГК. К субарендным отношениям применимо также правило о признании недействительной только части сделки. В части, в которой признан недействительным договор аренды, признается недействительным и договор субаренды. В то же время признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды. Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя Комментарий к статье 619 Комментируемая статья содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих: 1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным, по определению ст. 450 ГК, будет такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (см.

п. 1 ст. 615 и коммент. к нему). Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно (нарушение 2 или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора; 2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды; 3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место подряд 3 раза и более. ГК предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Согласно п. 5 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд; 4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 616 ГК), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. При этом стороны могут опираться на технические нормативы, если таковые носят рекомендательный характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны отражают их в договоре, указав конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту. В случае если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен проводиться в разумные сроки.

Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. В комментируемой статье устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора. Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении, дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора по основаниям, содержащимся в данной статье. Расторжение договора происходит на основании судебного решения. Следовательно, истец должен доказать наличие оснований для расторжения договора и факт предупреждения им ответчика, а у ответчика есть право доказывать, что срок, предоставленный для устранения нарушений, не был разумным (недостаточен), т.е. опровергать презумпцию разумности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК. Судебная практика накопила определенный опыт применения комментируемой статьи. Так, Президиум ВАС РФ указывает на следующее. Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п. 1 ст. 450 ГК. Так, иным, по мнению ВАС РФ, может явиться и такое установленное договором основание, как однократная просрочка внесения арендной платы, поскольку предусмотренное в ч. 1 комментируемой статьи основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в комментируемой статье, так и в самом договоре в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, а также такое, которое суд может признать как существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.

3 комментируемой статьи), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (см. п. п. 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 " Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" <1>). <1> ВВАС РФ. 1997. N 7. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений (см. подробнее п. п. 25 - 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

<< | >>

↑

Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -